新浪论坛:新形势下楼市法律风险及防范一席谈

    【主持人】各位亲爱的网友大家下午好！欢迎来到新浪专场，大家看到的节目是新浪和深圳三位知名的律师广东广和律师律师事务所做的论坛，是新形势下楼市的法律风险及防范活动。我自我介绍一下我是新浪网的张斌。我们的嘉宾是：
　　广东广和律师事务所合伙人，深圳市律协建设工程与房地产法律专业委员会委员 兰天
　　广东广和律师事务所律师，深圳市律协建设工程与房地产法律专业委员会委员 孙建武
　　我们今天的活动的一开始我们在策划的过程中是有很多的网友在新浪网发贴子，说最近我的房子掉价很凶，业主被开发商打，没有找到好的途径和诉讼平台，我们找到律师讲这个事情撮合而成。
　　我们先请童新律师做新形势下法律风险的演讲。演讲后是互动环节，大家可以提出和生活相关的法律问题。
　　【童新】谢谢各位网友参加我们和新浪网合办的活动，大家都知道现在房地产市场是一个非常敏感的市场，前一段时间甚至有领导说我们深圳的龙岗，整个龙岗现在像一个火药筒好象随时可以爆炸，在深圳很多报纸在龙岗楼盘发生的暴力事件，这些暴力事件或者是小业主冲击一些楼盘的售楼处，或者是我们的一些发展商或者是物业管理公司的保安和业主发出冲突，所有这些冲突都是因为房地产市场发生一个比较大的变化造成的。这个大的变化有点像我们感受到股市一样，去年的这个时候还是热火朝天，今天就进入一个冰冷的时代，在龙岗去年卖到1万4、1万5楼盘，现在只有7、8千，很多的业主辛辛苦苦买了一套房子甚至交了30%的按揭款，他发现他买的房子30%没有了不说，这个房子比现在新的业主买的房子还要高出20%，在这种情况下有很多的矛盾。有一些业主就采取我们刚才说的一些比较激进的办法想发展商补一些差价，有一些也在积极咨询我们律师，看看他当初和发展商签订的买卖合同有没有涉及到发展商对他的一个欺诈，或者是再直截了当说寻求我们他去年买的合同解除掉，我们事务所今年接到很多类似的案子。
　　你想我去年卖楼的时候发展商是如何对我说，现在有如何多的事情使我看不惯这个房子，想退掉。很多业主是非常聪明，不会直接说是因为的房价跌下来不要了，他很明白，他交易的一个行为是存在一定的风险的，这个时候他只是说看看合同里面有什么问题。我们看到业主提供的合同里面有的时候有一些合同的确是存在问题的，这些问题甚至有的构成我们的业主是可以退楼的。我们发现有一些合同是不可以退楼，在前面的条件有的可以采取法律手段规避风险，发展商也在订合同缺陷带来的重大风险。比如说这个楼盘交工时间超过一定的时候，2、3个月，这个业主就获得解除合同的权利。或者说发展商订立合同的条款违反了他的一些承诺、违反的一些法律的规定，也有可能构成一些解除合同的情况。有的甚至是在售楼册子里销售头和他在买卖合同里面付给业主的头不一样，比方说有一个头里面如果梁是承重墙会打一个黑线，如果房子实际上不是这样就构成发展商对业主的索赔，换句话说业主可以因为发展商这些问题而要承担一些赔偿的责任。
　　总之我刚才说的意思，在我们现在房价比较快速的跌下来之后，法律的风险对于所有房地产市场的参与主体来讲都是有比较明显的表现的，尤其在这个时候，我们任何一个参与主体都应该更加注意的法律风险的防范，我就讲这么多，谢谢。
　　【主持人】刚才童新讲的问题也是大家最近关心的问题开发商和业主之间的问题，下面我们有请兰天律师给我们就新形势下楼市如何防范风险的问题做一个分享。有请兰律师。大家可以看PPT
广东广和律师事务所主任，广东省律协房地产法律专业委员会委员
深圳仲裁委员会仲裁员童新
广东广和律师事务所合伙人
深圳市律协建设工程与房地产法律专业委员会委员兰天
广东广和律师事务所律师
深圳市律协建设工程与房地产法律专业委员会委员孙建武
　　【兰天】大家好！我们最近也接到很多业主的投诉，根据现在目前房地产形势我想做以下的交流，一个是目前业主的维权比较多，业主以房地产市场普遍降价、自己的房产缩水这个理由要求开发商赔偿或者是补偿的，这个行为我们律师怎么看，这个是有明确法律依据的，就是根据最高法院关于房地产管理实施以前有一个规定：如果一方以市场原因要求解除合同是不予支持的，也就是说我们的业主向开发商提出房地产价格下降要求解除合同，这种诉求在法律上是没有依据的。
　　现在开发商和业主对降价维权的事情比较头疼，不管是我们深圳还是全国各地包括东莞、惠州这些地方，业主维权确实是很多，开发商几乎每一个楼盘都遇到这种情况，我们作为一个律师我觉得对开发商来讲，以后可以在合同附加条款里面可以这样约定，就是说开发商有权对他的楼盘的价格进行调整，双方如果有补充条款约定的话就不存在以这个理由做维权。还有一个我们建议开发商从公平角度讲，也位保护自己的权益，如果发生这种事情的话，有的开发商的做法，我们不是很赞赏，就是对业主采取冷淡或者是不予配合、不予解释，甚至深圳很多楼盘发生暴力事件，这样我们作为专业律师不希望这样，我们首先希望开发商有一个好的态度，好的合理解释，向政府主管部门的一个解释和应诉。还有一个事后根据这些情况开发商应该汲取经验教训，事后在媒体上通过的公告的方式承诺后面的业主不再降价，或者是降价之后对后面的业主如何补偿。这样的话我想从三个方面事先、事中、事后使业主把这个活动平息。现在业主的拒绝收楼和以前不大一样，有的业主比较聪明，也专业人员给他一些建议，回避降价退房，不是因为房产降价而退房，而是建议大家可以从其他的方面找一些开发商楼盘的问题，比方说预售面积的测绘、报告和竣工报告没有，开发商没有提供的，竣工验收合格证明、包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、售楼意见书和前期物业管理企业出局的物业公用部位、公用设施设备接管清单，大家可以要求这些开发商出示这些文件。这是深圳买卖房产合同标准规定的，开发商不能偷工减料的。
　　开发商交付使用的程序中就是要业主先缴费后验房，业主也提出过这样不合适，拒绝收楼，开发商要加强管理化、规范化，因为现在的业主维权意识很强。第二在现场出示政府规定的所有法律文件，不能偷工减料，每个文件都影响公示。还要配备专业人员，律师、工程师向业主解释，业主不懂的问题要向业主解释清楚，这样业主没有情绪。第二在售楼现场建造简洁、规范的环境，对售楼工作人员进行专业的培训。
　　现在业主在收楼的过程当中，收楼不管是开发商还是业主都是一个很重要的环节，业主在收楼现场一般拒绝收楼有几个问题，一个认为的开发商手续不全，第二认为质量有问题，地三他不满意整改方案，有问题之后开发商向业主提供整改方案，他不满意，第四认为乱收费，很多收费没有法律文件，巧立名目，很多认为是开发商代收的，另外一个是认为工作人员服务态度差，不能接受。针对这些问题我们给开发商建议，第一现场要配套的全部的法律文件，凡是你工程上、收楼上政府要求的文件一定要备齐，还要配备法律、物管、销售人员。第二要记录业主现场提出的问题，要有人员回答。第三，整改方案以业主满足为准，并经业主签字认可，还有收费应提供的文件。对态度差的工作人员予以处理。
　　我们现在接到的维权里面，楼盘的公共配套方面或缺点的比例上升。比如我们在宝安接到一个楼盘，楼盘中间原来有一个游泳池，开发商偷工减料没有做，做了一个草坪，业主投诉大规划局，规划局把原来的验收许可证撤销了，我们建议在公共配套方面，你的配套和主体要同时建设、交付。还有公共配套存在违法、违规情况是同通不过验收。业主认为在公共配套、消防对自己造成影响的，对业主居住确实有影响的，比如我们在车管所旁边有一个投诉，楼盘离北环大道3、5里，噪音很大。这要做好工作，业主和开发商要协调好。开发商要和政府说清楚，我这个问题是违规还是违约，如果是违规政府行政部门来处罚你，如果是违约和政府无关。
　　还要向业主提供规划设计，建立良好的沟通渠道，所有文件要给业主看和解释，找出的确实这个楼盘存在什么问题，找出问题后给业主合理解释，还要限期回复。如果没有办法整改了，要给业主适当的赔偿。
　　另外大家反映强烈是在广告方面，包括宣传资料、模型、沙盘方面，开发商和宣传往往是有差距的，一个是广告有虚假、夸大的因素，第二宣传资料不真实，第三是模型和沙盘实际有很大的出入。我们03年受理一个南山的案件，楼盘的沙盘、模型是浅黄色，实际做出来是淡黄色，业主以这个理由告开发商。还有样板房和实际有出入，这个我们也建议开发商在广告方面力求真实、准确，不要弄虚作假。你的宣传资料表述真实、明确，沙盘标准是不是以这个为标准，样板房同样说明楼盘标准和这样是不是一样。
　　今天由于时间原因，我们做一个总结，我们认为业主维权行动产生原因有三个，一个开发商在建设、销售的行为当中，因为他违反法律法规规章和商业的强制性的标准，违反公平、合理诚实信用的原则和善良美好的风俗，不能接受和疏导业主的情绪，导致双方矛盾升级。还有业主在购房中不懂相关的法律法规，不懂行业特点，将一般的瑕疵说为问题，导致双方的矛盾激化，也有。还有社会媒体在宣传的时候没有做到公正、合理，有些媒体喜欢炒作，这样的话激发了业主进行维权导致和开发商之间的矛盾无法调和，我们认为在房地产市场当中，虽然现在房价下跌导致市场不好，我们认为开发商是起主导作用，开发商应该合法、合理、理性，我就说这么多。
　　【主持人】大家仔细听到兰律师所说很多这方面的内容在买楼过程中经常可以看到，在宝安一个楼盘的广告引出很多的业主和开发商之间的交涉。我们有一个验房频道涉及到很多的环节，就是业主不清楚。
　　我们请出第三位嘉宾孙建武就新形势下楼市法律风险的控制做讲座，我们有请孙律师。
　　大家可以看到PPT上两个圆圈交叉的方位，大的讲法律和技术，在整个施工工程中自己家里装修的问题，第一个是从设计，设计方面有几个案例，比如广州白天鹅的宾馆是在婚宴的时候，新浪从栏杆上摔了下来，经过测量栏杆高度89公分，公共场合的高度是90公分，大家回家测量自己的家里的栏杆的高度是多少，然后从那个点算起。阳台是有坡，从那个点算起都有规定。白天鹅这个摔成重伤之后就起诉，白天鹅的栏杆高度不够只有89公分所以要承担责任。第二个案例是深圳好百年的事情，两口子吃饭之后领孩子去好百年商场逛，小孩子从电梯栏杆处掉下来。这说明一个什么问题呢，自动扶梯到栏杆和周围其他的基础栏杆是一个统一的整体起围合作用，他的栏杆间距有14公分，我们国家设计标准是不超过11公分，这个案子比较遗憾，作为原告的律师队这方面了解不多，4龄童赔了8万块钱，按照现在的赔偿起码要几十万了。所以大家也可以测量一下自己家栏杆的宽度是多少，如果宽度不够是否可以以此为由来退房，如果价格高。往往大家解除合同的时候这里有问题，哪里有问题，如果一个小区栏杆高度不够、间距不够，这种调整是很难的，因为是外观的问题，因为不可能把所有的栏杆拆掉重来。所以是开发商商誉的问题。第三个案例是一福华新村的案例，这个案例做得比较长，前前后后追加和起诉做了九个，是一个有名的案例。
　　这是我们律师事务所所在的世贸广场的案例，这个图片可能有一点不清楚，大家从这个角度看，地面没有感觉到是一个平的，但是发现中间有一个黄的东西一个警示牌，此处有栏杆，从这个角度看是有台阶的。看第三个图，他所有的天花灯是开启的，在如此黯淡的地面情况下，包括家里的装修也是，我想在座有设计单位的朋友，往往做电梯的工程师往往不考虑装修的地面或者是周边材料的颜色，按照经验布置他的灯具，这样的情况下照距就不够，容易造成人身伤害的问题。我们回归到业主来说，这些东西能不能构成对买卖合同的解除呢，我觉得这个是值得研究的问题，如果家里面没有小孩，栏杆比较低会不会造成如此严重的后果的隐患存在呢，不可能，有小孩又是另外一种情况。
　　所以个人责任就比较多，民法通则、工程管理条例都有规定。
　　合同比较多，大的一些工程可调固定价和成本酬金等很多方式，合同风险是施工单位的，往往出现一些大局进军内地市场和海外市场，我们往往拿深圳标准的施工文本去内地签存在很多的问题，比如说一个自然环境，我们拿深圳的施工合同到北京签，不可抗力有一个条款是沙尘暴，深圳没有，但是深圳有台风，有6级以上的台风等等，但是北京没有。所以要有针对性的，不是一个标准文本可以拿到全国各地，不是这样的。
　　经济标投资策略就是标价书，有一个预算书，大的土建项目涉及到几个亿，经纪标编制对手情况怎么样，发展商实力怎么样都是要考虑，天气变化和雨季对我们造成的影响，还有冬季对水泥、沙的施工的影响等等。还有材料，大家看到的图是斜的，所以有一些损耗率相当大。还有瓷砖的问题。我曾经带一个施工单位和发展商谈，使这个企业商增加了几十万的款项。
　　还有一个投标的问题，这里讲一个真实的案例，我们有一个顾问单位作个外墙的施工，400多万工程款，双方对结算谈不拢，发展商起诉，施工方赔600多万，这种都是对常人来说不可理解，400万合同要赔600万，这个根据合同来没有问题。我主张一些承诺书和约定是无效的，这是当时的案件的一些东西，他的约定是完全超过的法律的规定，按照法律的规定投标、中标之后五类的大的条款和内容是不可以改变，他改变了，所以这种情况不可以按照天数来×，所以这是双方的问题。
　　现在很多的施工单位是挂靠，现在来了一些房产商的朋友都清楚，很多是挂靠，低资质的是交钱给挂靠单位，不接受实际的管理。我以前在代理合同中发现一个特殊的问题，就是高资质的单位挂靠低洼资质的单位是部分有法律问题，法律没有禁止高资质挂低资质，现在是以大充小是不是可以作为一个案件，他的资质高挂靠资质低没有造成任何损害，比你低资质的做得更好，挂靠后是合同无效，不一定不给钱，很多家装中也是挂靠的，但是不一定不给钱，会给他合同价款，当然违约金除外，也是保证民工的合法利益。但是挂靠的法律风险很多，做施工行业的对专包、分包就知道多一点。
　　还有一些施工工程中的索赔，一些文件要保留，低中标、高索赔才可以赚钱。还有关于质量缺陷的问题，施工和设计单位对工程承担终身的质量责任，这在法律上非常明显。现在比较多建设方向开发商追讨工程款，开发商是举步维艰资金面非常紧张，一个私募拿不到钱，然后收到承包方的追讨，中间出现的问题比较多，一条一条我就不细讲了。当然还有审计，审计是行政单位对自己下属的单位进行审计，合同如果没有明确约定不可能以审计为由结算。
　　还有施工单位有一些不良记录可以接受行政处罚。由于时间关系就不多讲，谢谢各位！
　　【主持人】孙律师所讲的专业性在孙律师可能表述更加专业一些，非常多。大家不用担心，孙律师在这方面的内容会在新浪网专题里和秋交会的网站上都可以看到直播的内容。我们下个环节是网友互动的环节，我们曾在网上做过一些调查，征集了一些问题，我先问第一个问题，接着孙律师所说最近的开发商的资金面短缺，很多人借私募、借高利，实际上有一些房子正在卖，卖的一期、二期，三期没有卖掉，买房的业主中存在什么样的法律风险和法律的问题呢？
　　童律师。
　　【童新】一个购房者如果买房的时候可能要考虑的因素很多，除了对我们要买的房子本身的考察是必须要做的功课之外，我们对房子发展商进行一些背景的了解有时候也是必要的，尤其在目前房地产市场不像去年那么火爆，售房也难以像去年那么火爆的情况下，发展商对他整个的资金面或者是财务的状态的侧面的了解是很有必要的。
　　【主持人】资金短缺对他的影响？
　　【童新】资金短缺可能造成我们买的房子在合同的期限内完工，退一步说，我们买的房子，像主持人说我们第一期房子买了实际上也做好了，这个楼盘有第二期和第三期涉及到后面的配套的设施，整个一个小区的全部的完工肯定对我这个房子的交付使用是非常重要的，如果后面不能持续的完工，整个楼盘持续的完工，我买的楼盘就会达不到我买的时候想追求的效果。
　　【主持人】下面哪位网友提出相关的问题，和生活息息相关都可以？请举手。
　　【现场提问】各位律师好，我想问一下现在如果是结婚后买的房，房产是属于双方共同的还是一方所有？
　　【童新】我来回答，这个提问是说在婚后买的房子，我们说结婚之后买的房子，除非你有一个约定，夫妻双方买房有一个约定，要不然房子是夫妻共有的。
　　【主持人】送这位先生一个礼品。
　　【现场提问】各位律师好，我有两个问题，一个是关于车位的问题，物业公司讲地下车位给业主固定使用导致了整个车位紧张，那么其他的业主怎么办？另外关于规划验收的问题，有一个小区规划验收没有通过，按照合同约定的入伙的时间开发商强行组织业主入伙了，在这种情况下，开发商组织的入伙是否合法、业主如何索赔？
　　【童新】我来回答，第一个问题涉及到最高人民法院起草一个司法解释，业主追讨的司法解释，是针对去年国家颁布的《物权法》的一些方面来做的解释，在这个解释里面就涉及到这位朋友提到的关于的车位的问题，车位如果是说做一个发展商在售房的时候把车位卖给了业主这个的行为，在法律规定现在是合法的，在于一个楼盘，我们设想一个情况，所有的车位都卖了，假如我这个业主有一个朋友、亲戚来开车来拜访来我家作客，他的车停在那儿了，这是一个问题。一般的开发商卖车位很少说他的车位百分之百都卖出去了，但是实际上我说的司法解释以后有一个规定，就是一定要在这个之间找到一个平衡，就是说你发展商在卖车位的时候应该顾及到将来的使用。换句话说就是卖一定的比例给业主留住一部分要将来做机动用。第二，车位不能卖给业主之外的其他人，换句话说有一个楼盘之外的投资客我看中这个楼盘的车位将来要升值，我先把他都买下来，将来等车位很紧张了就像炒房一样炒车位，这也是法律禁止的，关于车位这方面，我们目前说法律并不禁止他卖，但是发展商考虑留一部分的车位。这是一个大概的方面。
　　第二个方面，如果一个楼盘的验收的资料不是齐全的话，比如刚才这位网友说他的规划没有通过验收，这是发展商自己的组织的入伙的话，我们说这种入伙在法律上是可以被认定为无效的，就是说虽然可能已经把房子认为是交给业主了，有的业主把房子也收了，但是这种入伙不是法律意义上的入伙是无效的，要等他所有具备的材料验收之后办的才是有效的，这样时候不能免除发展商入伙承担的法律责任的。
　　谢谢！
　　【现场提问】据我所知，过去、现在不排除未来有相当多的开发商把商铺打包成带租业的商铺销售，还有烂尾楼，我想问除了法律上有什么好的解决方法？
　　【童新】刚才这位朋友问的问题是不是说发展商他做了一个租金回报的买卖，现在的法律法规是禁止的，换句话说现在带有任何固定的承诺、任何租金回报的买卖，实际上是大的法律所禁止的，是不可以的。这个合同应该在现在的情况下是被认定为无效，之所以行政法规要管这个，就是早几年的时候，很多的发展商像我们网友讲的，不太好卖的商铺分割成很小，价值不大，然后包租三、五年，回报高一点，达到百分点十几。现在是七、八对一些买家没有吸引力，他感觉3、5年我有多少回来了，有30、50%好象回来了，这里有一个很大的法律风险，第一个发展商的承诺有时候在很多的情况下是很难兑现完毕的，换句话说他兑现可能是一年，到后面没有资金兑现，这个是造成的很多的群体的事件，像以前广州有几个楼盘，深圳也有。所以说，我们现在行政的法规已经是对这类的销售做了明令的禁止，所以是无效，行政法规规定是不可以的，是无效的。
　　【现场提问】你好，我有两个问题，一个是咱们买新房，面积政府有没有一个硬性的套内面积规定是多少？第二个我们买房的时候开发商承诺是85%，我买了之后是100平反剩80平反的套面面积，我们怎么找开发商？
　　【童新】关于套内面积和建筑面积对每个楼盘不同，因为设计不一样，可能造成房子的建筑面积跟他的套内面积的比例对每一个楼盘来讲不一样，比方说我们通常说一般的住宅比一般的写字楼高，一般的底层也比高层高，这是因为写字楼也好、高层也好他公共部分占的面积更多，所以他套内面积少。像我们这位朋友讲到，开发商在合同里面约定我买的套内面积是85%，我缴费之后用尺子量是80%的时候，这个时候我们可以找发展商进行索赔，不一定构成解除合同，除非在合同里面约定，如果套内面积和建筑面积的比例超过5%，我就可以解除合同，这个时候有可能解除合同，否则的情况下，我们可以索赔的，就像面积的缩水或者是误差一样的。谢谢！
　　【现场提问】政府有硬性规定吗？
　　【童新】不一定有规定，我刚才讲房屋建筑面积和套内面积比例不一样，我设计师追求的设计面积宽松，就把走廊设计大大的，使用面积由最后使用人分摊，政府不规定套内面积是多少，这个没有规定的，因为这是市场化的行为。
　　【现场提问】我想问现在的首付是2万，我之前买的房子，之后让一个朋友和我合作投资一套房子，就以他的名义来买，私底下签了一份协议，如果发生的纠纷这个协议是否有效呢？
　　【童新】你和朋友合买的房子在法律上讲登记的是谁的就是谁的。你刚才提的问题涉及到两个法律关系，首先是物权来讲，如果登记是你朋友的名字就是你朋友的，不能算你的。如果你和你朋友一起登记，有协议，那么有一个债券的关系，你的债权人，他是债务人。
　　【现场提问】是这样房子出租出去有一些收益的有一些约定，如果发生纠纷，这个协议有法律效率吗？
　　【童新】有法律效益，根据协议来确认你是这个房子50%产权的所有者可能有一定的困难，但是你根据这个协议要求获得这个房子产生的收益，比如说租金的收益是可以的，我认为这个协议是有效的。
　　【现场提问】就是说这样的方法是行得通的。
　　【童新】这个方法不是一个好方法，因为你朋友要对你有很大的诚信，但是他那天把房子卖了不需要征求你的意见。
　　【现场提问】房产证放在我这里可以吗？
　　【童新】他可以报失，独立完全房产的变更。根据产权登记，他不考虑你的房子是你合作买的还是怎么买的，不涉及这个范围。房产证是一个我随时可以报失的，报失之后再领一个。
　　【现场提问】如果房子升值了，想把它卖掉，这样收益协议也是有保障的吧？
　　【童新】你可以请求获得收益的一半，但是法律的判断不是说百分之百的能够保障你。
　　【现场提问】协议写得清楚一些也不行吗？
　　【童新】协议写的清楚通过法律手段解决有可能支持你获得收益，只是有可能。
　　【现场提问】购买小产权的房子，国家有规定吗？
　　【童新】小产权，据我了解国家对小产权的房子进行调研，国家会受到一些压力，很多地区对小产权的房子给予一些合法的地位，但是目前是没有法律地位的。所谓的法律地位就是说他的产权不具有我们通常说的商品房产权的特性。
　　【主持人】我想问兰律师的问题，我们在活动前征集网友的问题，开发商在整个售楼的过程，想把房卖了，让买方把手续转接，那么业主有权利退房吗？
　　【兰天】我们也接到这种的咨询，如果出现这种情况，业主是可以要求退房的解除合同的，因为贷款办不下来，业主是没有能力支付后面约定的贷款的比例的部分。比方说房子100万，你只有30万的能力，70万要通过银行贷款，因为政策原因业主没有能力支付70万，没有达到他卖楼的目的，这不是开发商的责任，也不是业主的责任，不能归则双方的原因可以解除。
　　【主持人】解除合同复杂吗？
　　【兰天】整个操作下来要几个月。
　　【主持人】还有哪位提出问题？
　　【现场提问】现在政府首付2-3层，开发商自己付一些，你只要自己付一层或者是不付，这种情况到以后有没有可能产生买家以这个为理由解除合约的？
　　【兰天】业主不应该以这个为理由解除合同，开发商这样做等于是帮你垫付手续，对业主是有好处，如果从法律上和情理上是说不过去的。
　　【现场提问】我提一个问题，咱们买房的时候，两户是并排，里户外门要做大，另一户不同意怎么解决？
　　【孙建武】这位朋友提的是一个门由小改大的问题，这个问题涉及到一个设计变更的问题，如果位置不改在原来位置上由原来门一米加宽到一米五或者是一米三要看他防火的要求，防火没有问题，不会影响同层业主的权益，我个人认为是可以。
　　但是还有一种情况，是在防火分区限定的范围之内，他的改造和材料是不是符合防火要求也是考量的，要根据每个标准层的平面和防火要求做一个判断，谢谢！
　　【现场提问】一个门大，一个门小，小的业主肯定不同意，两户并排，一个门做1.5米宽另一个是80公分宽，这个肯定不同意。
　　【孙建武】这个情况广东人可能比较计较，两家门对门地位平等，现在改了可能很多广东的朋友比较忌讳，我还没改对方改完全可以起诉到法院，这是变更的设计，要求恢复到原状，设计多大的门都是多大的门，恢复到原状是没有问题的。
　　【现场提问】我想请问一下各位专家律师，就现在不满开发商降价，业主毁坏了一些物品，业主被宝安打伤如何认定责任呢？
　　【主持人】童律师讲讲这个问题。
　　【童新】我觉得现在楼市的跌得比较快的情况下，我们的业主为了表达自己的一种情绪的非理性的行为，如果是从法律上判断的话，比方说业主砸坏售楼处，这肯定是一个侵权的行为，作为被砸坏楼盘的发展商他可以对砸楼盘的业主起诉的。从另外一个角度讲，如果发展商确实有违约的地方也应该通过包括法律手段在内的手段去解决，比方说如果是你觉得发展商有没有的行为可以到法院或者是一些准司法机构起诉，如果发展商有违反行政法规的行为的话，可以到发展商的主管部门比方说国土房产局、房地产协会去投诉。比方说也可以到消委会投诉，因为买房也是消费的行为，这些都是我们解决问题的一个途径，肯定不是砸楼盘是解决的方案，但是在很多的时候，发展商对这种情况目前采取的比较宽容的态度。
　　【主持人】我在追问一下兰律师，可能很多的网友或者是大众在买南山的房子特别是前海片区发现一个问题，入伙以后，其实入伙前对情况不太了解，前海那边有很多的垃圾场和电厂，他们会不会以此问，热点站等等以此为理由退房或者是赔偿等等。
　　【兰天】这个问题有网友咨询过，我对前海片区比较熟悉，前海片区有一个热点厂还有一个木材厂还有一个油脂厂和玻璃厂，特别是月亮湾片区影响比较大，业主以开发商没告诉周边的情况来退房，我的观点是这个不能退，因为开发商只有对他红线范围内的项目和买房有关的信息提供一个告知的义务，对红线以外的政府的这些信息他是没有办法掌握的，他也没有法律上的义务来告知，但是有一种情况业主要注意，就是开发商在售楼书或者是广告里面他所承诺如果有虚构事实或者是故意隐瞒，比如说这里有一个垃圾站，这里是填海片区或者是绿化带，如果有相反许诺，我认为是构成了欺诈。
　　【主持人】如果避而不谈呢？
　　【兰天】避而不谈也没有违约，如果他不谈就构成的欺诈。这种隐瞒是一般业主看不到的，这里有高压电和高压线，大家对个高压线的辐射一般人也是不掌握，开发商作出的相反的承诺说不是高压线是普通的对你们没有影响，这样的影响对业主的承诺，对他的购楼产生的重大的关系，构成的业主退房的理由之一或者是赔偿的理由之一。
　　【主持人】还有哪位提问？
　　【现场提问】各位好，我的问题是现在有很多人在网上冒充开发商发布一些不利于开发商的信息，这样的开发商已经是报警了，请问他可以追究这些人的法律责任吗？
　　【兰天】我觉得是这样的，现在的网络也比较混乱，有的人不一定是业主出于一些原因，可能是因为他确实遭受了一些开发商的欺诈，自己的权益受损。但是我觉得的网上的抨击开发商甚至一些不文明、不合法的语言，肯定是不合适的，报警能不能追究法律责任要具体情况具体分析，如果是故意诋毁，我觉得最起码在民事上构成的侵权。如果是他反映的事实基本存在，只是在语言上不是很文明，最起码刑事上不构成刑事责任，一般情况下追究不到民事责任和刑事责任，除非给开发商造成的实际的损害才追究他的民事责任。
　　【主持人】哪位还有问题？
　　【现场提问】我有一个问题想问一下孙律师是关于建筑方面的。现在有很多的开发商有些地方可能采光会好一点，会搞一些天井，但是天井有的业主会把他的利用上，这个面积是不是可以自己用呢，当时售楼的时候，开发商也会搞一些样板房，这些样板房里面也有把天井算在里面装修后，我想问一下天井到底可以不可以用，开发商售楼的时候也没有说，这个到底能或者是不能用。
　　【孙建武】这位朋友问天井能不能用的问题，从两方面分析，一个是在天井规划上是如何报建的，如果是做可以用的天井报建。
　　【主持人】通风采光的。
　　【孙建武】通风采光有适用和不适用的，前者是可以，后者不行。如果他是这样做的话，完全可以以这个理由追究开发商的违约责任，你给我提供一个样板房我买的这样的户型不能按照你样板房的使用的方式进行使用，涉嫌了一个欺诈的问题。
　　【主持人】我再问童律师一个问题，最近楼盘闹断供非常凶，包括龙华的碧水龙庭，我想听听童律师您对断供这个事情怎么看？
　　【童新】断供是典型的因为楼市下跌得太猛，比方说我原来一般的情况下交30%的款项，剩下的70%到银行按揭，但是我现在发现这个楼价已经跌了50%了，我现在供的这个楼比我重新买一个房子成本还要多，有一些业主想我不供这个楼，这个实际上不合法，断供对业主讲，虽然可以这么做，但是法律上是可以追究断供者的责任的，换句话说，作为的借钱给你的银行，他可以将断供者起诉，一方面用你抵押给银行的房子来抵偿你欠银行的钱，另一方面也可以追究你的个人的其他的资产来还抵这个楼之后的不够的部分，这里面有一个误解就是，很多业主以为我不要了还不行吗，把房子给你？不可以，所以有可能买房子可以买出负资产，就是这样。换句话说你个人对你借的这部分钱是承担全部还清的责任，不是说房子抵完了就没有关系了，所以这个房子被业主抵债了，还有业主在银行的信用等级也是达到一个误点，所以我们认为断供不是一个明智的做法，我们提醒所有欲购房的业主，买房也是有风险的，入市须谨慎，就是这样。
　　有很多人以为买房没有风险。
　　【主持人】维权有理，断供无理。我们想请三位律师对即将置业的网友一些建议。
　　【童新】关于我们欲置业的准业主来讲，我们认为在对房子本身的考量、对其他很多的因素的考量之后我们有一个法律意识的话，对我们比较平稳的置业是非常必要的，换说我们在置业的过程中和买房过程中有法律意识。我们说有了法律意识，首先就以后我们在买房的时候尤其是在跟发展商签订合同的时候和银行签订贷款的协议的时候，要意识到我们是在做一个承诺，就是任何的合同都有你的权利和义务，所以说一旦签了这个合同享有权利的同时一定要尽一个义务，就像我们刚才讲的，你签一个按揭的合同，就要把你的借的钱将来全部还清，不能因为市场的变化而不还，不能因为楼跌了一半是负资产就不还。第二，我们购房的人具备一些在购楼的时候了解一些房产的专业知识，比如说国际上通行的做法卖楼的时候要请律师的，这是通行的一个做法，在国外买房子向结婚一样一定要请律师，不是独立完成的事情，第二个方面我们建议可能的话请一个律师帮你陪购，花一点小成本换一个长久、平稳的过程。第三个方面，在目前的房地产市场的情况下面，尤其是对市场的一个准确的判断的能力，在这方面，我们觉得你可以把准备工作的做充分一点再下手，不要匆匆忙忙的，因为对业主来讲，他面对的发展商实际上是一个精心准备的发展商，我们业主必须有一个好的准备和发展商的精心准备来一个对应，很多业主今天非常高兴买的一个房子，过了的很短的时候他非常激动地说：我不买这个房子了，如果你没有签合同那还是一个小的时候，如果签了合同就是比较麻烦的事情，对我们律师来讲，我们并不希望买房子买出一个官司，通过一个诉讼和官司解决他的矛盾，效率是最低，成本是最大的，谢谢！
　　【主持人】我们请兰律师给我们做一个置业的建议。
　　【兰天】我有一点建议，就是现在这个市场发生变化，原来是卖方市场现在是买方市场，这样情况利于我们和开发商谈，我建议业主在买房之前用足法律法规给你的权利，特别是合同约定的方面，我知道上海有一个案例业主成功退房，前几个月发生，他为什么能退房，他在合同约定里面加了一条就是业主可以无条件退房，只要付给开发商30%的违约金就可以，因为我们深圳合同是标准的版本，而且开发商的附加条款都是经过律师、专业人员做的，没有这条，但是情况发生变化，我们的业主也可以和开发商谈条件，就是说将来房价有下跌，有一条房价下调10%，我可以无条件退房，这样的官司一定可以打赢，所以业主在这样的情况下用足发展规律，不要匆忙，请专业的人员帮你们做专业的事情。
　　【主持人】我们请孙律师做一个简短的置业建议。
　　【孙建武】现在给在座的各位三点建议，做置业的参考第一擦亮双眼，看清楚国际国内方面的一些金融走势，国际的情况会影响到国内的情况，比如说原油上涨和原材料的上涨，这有一个风险的问题，就是你买的房能不能升值，这是非常关键也是非常难的一点，第二，大家买卖之前要练内功，就是多学习一些房产方面的东西，比如说我的房产质量不仅仅是一些多学书面的东西，更加要学经验方面的东西，我买的东西到底是不是合同约定的东西，法律方面和技术方面大家都要学一学，这是第二点建议。第三点建议希望大家多上新浪的房产论坛，上面有很多的专家、包括很多的销售商的马甲，在上面讲一些东西，但是有正方也有反方，需要自己去权衡，从他们的博弈之中获得一些经验作为我们买房的一些参考，就这三点，供各位参考。
　　【主持人】感谢三位律师就今天的新形势下楼市可能面临的哪些问题，兰律师说看到问题如何防范，包括孙律师说楼盘的工程问题做了一一解答，因为时间的关系，专家律师一席谈的活动到此结束，感谢各位新浪网友，谢谢！

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  标题:新浪论坛:新形势下楼市法律风险及防范一席谈  地址:http://www.jianlihr.com/news/hangye/151933.html