2011房地产市场转型路漫漫

目前房价仍处在非合理水平，2011年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化：在保持2010年调控力度的基础上，保障房建设被放到更重要的位置；城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场。　　房地产市场2010年经历了有史以来最为严厉的政策调控。或许是预期的不同，人们对2010年的房地产市场调控的评判差异很大，但“十二五”规划传递的城市发展战略布局，近来温总理的一番讲话，央行去年的两次加息，均向人们传递出中央政府对房地产市场的调控仍旧不会放松，房地产市场将面临转型。
　　调控结果难言到位
　　去年以来，商品房和住宅的销售面积、销售额持续增长。国家统计局的数据表明，2010年1月-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。与此同时，国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格数据显示，2010年1月-10月房屋销售价格同比平均增幅为10.5%。
　　对于这样的投资速度和房价上升速度，房地产业内一些人士表示，去年年初中央提出“遏制房价过快上涨”的调控目标已经达到。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，2010年的房价虽然还在上涨，但涨幅缩小。2010年下半年，房价没有再出现过快的上升，特别是6月份出现了环比的下降，七八月出现了环比持平，应该说遏制部分城市房价过快上涨的调控目标已经达到。中房协副会长朱中一也认为，2010年的房地产保持了继续增长，但涨幅趋缓，形势不错。
　　然而，此前中国社科院发布的《经济蓝皮书》中的数据并不容乐观。数据显示，2010年1月-8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅虽比2009年下降10个百分点，但仍为15%左右，其上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。这与民众普遍认为调控以来的房价水平仍然难于承受的切身感受相吻合。央行刚刚公布的《2010年第四季度储户问卷调查报告》也显示，75.5%的居民对当前房价水平认为“过高，难以接受”。
　　尽管去年9月份政府就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面实施了第二轮调控，截至去年11月底，已有15个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，但到了本该进入楼市淡季的年末，一些热点城市的商品房量价却在连连上升。在出台了预售资金监管、预售许可管理等措施的北京，一些开发商在政策实施前加紧办理销售证，然而，拿到销售许可证后却有近四成项目并不开盘。很显然，在通胀压力下，开发商对2011年楼市的资金预期仍有信心。流动性过剩使开发商的资金仍然可以支持其“捂盘惜售”、“小步慢走”。
　　预判楼市面临转型
　　房地产市场在各方一路博弈后又进入了让人看不懂的焦灼状态。今年是“十二五”开局之年，对今年房地产市场走向的预判成为人们最关注的热点。
　　很多人注意到，“十二五”规划明确提出“加快转变经济发展方式”，重点扶持新能源等战略性产业，而并未提及被视为支柱产业的房地产业。房地产在支柱产业中似乎被淡出。去年12月12日中央经济工作会议的公报里也没有提及房地产调控。然而中央经济工作会议上强调，“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”“十二五”规划在城市发展规划中也明确了“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”的目标。
　　特别是2010年12月26日，温家宝总理在参与中央广播电台直播时称，调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。业内人士认为，这是对此前房地产业内发出的房价调控目标已经达到声音的一个回应。
　　目前房价仍处在非合理水平，2011年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化，将在盘整中转型。在保持2010年调控力度的基础上，保障房建设被放到2011年房地产调控更重要的位置。城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场。

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