阳光国际花园:让房地产市场交易暴露在阳光下

　　“售价每平方米五六千元的商品房，其成本不过三千多元，这不仅仅是沈阳房地产市场的个案”。
日前，沈阳一家开发商向记者透露了商品房工程明细账，这家公司在公开宣称房地产业存在暴利的同时，把开发商如何在工程质量上靠偷工减料降低成本的内幕也全盘托出，令记者咋舌的是沈阳一些楼盘的利润居然能达到惊人的50%，甚至于一些大品牌的开发商也存在靠降低房屋质量、压低建筑成本来获取利润的现象。
　　曝料：用良心讨伐地产暴利
对于房地产业是否存在暴利，一直都是世人争论的话题，尤其在房价连年上涨的今天，房地产商的真实利润似乎成了一道难解的迷题，成为广大购房者质疑的焦点。而对于“暴利”这个字眼，开发商们向来是讳莫如深，记者曾经联系了多家房地产开发企业，但却始终没有开发商愿意就行业暴利问题接受采访。就在这样一种无声的默契中，沈阳的一家开发商突然打破了行业的“潜规则”，做了第一个吃螃蟹的人，而这种行为无异于向火药库中投入了一枚定时炸弹。
辽宁春日房地产开发集团有限公司，一个并没有太大知名度的公司，它所开发的项目是位于沈北新区蒲河新城的阳光国际花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图），这是该公司在沈阳开发的第一个项目。没有人会想到，这样一个默默无闻的公司会挑起一场讨伐“暴利”的“战争”。
走进记者视线的是春日集团投资发展总监、阳光国际花园营销总经理秦晓东，秦总说自己是带着一种使命感来和记者谈这件事情的，因为春日地产就是要做有良心、有责任感的开发商，而这种良心就是不赚“昧心钱”，秦总说：“买一处房子，可能是一个人一生中最大的投资，而消费者在房地产市场中又天然的处于弱势地位，在既不能控制又无法知情的情况下，成为某些地产商谋求暴利的牺牲品。要想改变这种局面就需要有人站出来揭开行业的灰色地带，让房地产市场交易真正的暴露在阳光之下。”
　　算账：住房成本的计算公式
秦总说，用一笔账就能概算出房子的成本，对于业内人士来说，每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的账，一般情况下，商品房的成本主要由三方面组成：土地成本，也就是开发商取得土地的价格；建筑成本，也就是每幢楼房的建筑安装成本；运营费用及税收，这部分一般占的比例比较小。就拿阳光国际花园多层洋房为例，它的土地成本为每平方米1199.4元，除以容积率折合到楼面单位成本为每平方米749.63元，建筑成本为每平方米1800元，秦总强调说，这个价格是框架剪力墙结构的价格，除了这两项主力成本外，房子的内配套包括给排水、电、供暖、道路、景观绿化等成本是每平方米500元左右，外配套为每平方米90元，土地契税是每平方米32.39元，销售费用和管理费用包括每平方米销售代理费用25元、广告推广及宣传费用25元、管理费用25元、合计75元。此外，还要加上财务费用每平方米70元、勘察设计费每平方米15元、临时设施费每平方米10元和招投标、监理等费用每平方米10元。另外的一块就是税金，包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税、印花税、土地税等综合税率为12%，计算后税金为每平方米504元，综合以上成本，阳光国际花园多层洋房的每平方米成本为3816.02元，而其销售均价为4200元，单位利润为383.98元，这样就能计算出它的利润率仅为8％。秦总说，公司在项目建设之初就计划将利润率控制在10%左右，这个利润率应该是沈阳最低的，据其介绍，沈阳不少楼盘的利润是在30%-50%之间，而且越是面积大的楼盘其成本越低。
　　黑幕：商品房的“缩水定律”
如今的沈阳已经很难寻觅到每平米3000元以下的房子了，4000元/平方米至8000元/平方米的价格成了市场的主力，上万元的豪宅也为数不少。秦总说，实际上，某些售价虚高的楼盘不过是迎合人们贪大求全的消费心理，而这些项目的综合成本，内行人是最清楚不过的，其利润空间很大。在建筑成本里，人工要占20%左右，钢材、水泥、沙石和一些周转等材料费占60%到70%，同时根据楼盘类型、高度和结构的不同，建筑成本也有较大的差别，秦总介绍说，一般普通砖混结构房子的建筑成本为每平方米800到900元之间，而框架结构的则要在1350元以上，由于楼面地价是透明的，这样商品房成本其实都能轻易计算出来。比如和我们同区域的一处多层楼盘，尽管销售单价要比我们低10%，但利润率却高出了15%之多，原因主要就在于其减少了建筑成本，采用了普通砖混结构和一般性建材建造。而采用这种方式，不过是开发商获得暴利的冰山一角，秦总透露，有些建筑商采取了在钢筋、水泥、门窗、管道等建材上做文章来降低成本，比如随意降低水泥标号、减少钢材配筋的数量，用小截面的钢筋以及使用低质门窗型材和管材等等，而这些东西在楼房建好以后都是看不见摸不着的，普通老百姓在购房时是很难分辨出来的，一个中等规模楼盘如果运作顺利，一般两年就可以卖完，销售结束后，墙面脱落、管道堵塞、面积缩水、房屋渗漏等很多质量问题就都找上来了，那时候一些不负责任的开发商通常采取了一走了之的态度，这时吃亏的就是购房者了。而在建筑施工过程中，层层转包似乎也成了司空见惯的事情，工程招标大多是暗箱操作，建筑商为了中标往往采取低价投标的策略，而开发商也经常选取低价的中标方式降低成本，低价中标后的建筑商为保证利润，只有想办法偷工减料，对于这些情况，监理公司在一定程度上也是形同虚设，因为在卖方市场的前提下，开发商占有绝对的主动权，而这些都为房地产行业暴利的产生埋下了伏笔。
　　目标： 给沈阳开发商“打个样儿”
　　秦总用这样一席话来阐述近年来房地产行业层出不穷的购房纠纷和质量问题的症结所在。他说，今年四川的大地震让我们每个人都很心痛，尤其对我们这些造房子的人来说，这次自然灾害拷问了建筑的质量，留给我们很多思考，这也是我们今天要站出来讨伐无良开发商的一个原因。由于在有关法规中，抗震要求不是很高，而开发商不愿意按高规格的抗震要求设计和施工，最根本的原因就是抗震性能直接增加房子的建筑成本，例如使用的钢筋级别，含钢量要更高，水泥也有特殊要求，所以为了追求成本，没有几个开发商会在抗震性上做文章，房屋在设计图纸时一般都不会出现明显的问题，在相关部门都可以顺利通过的。但在具体施工过程中，一些黑心的建筑商在影响抗震构造的一些构件上偷工减料，这样直接导致了房屋质量隐患的存在，而这些隐藏的质量问题作为买房的老百姓是根本无法察觉的。一旦强烈的地震发生，这些建筑物里偷工减料的成分就都会袒露无遗。开发商追求的低成本和建筑商偷工减料的行为所带来的后果无异于一场灾难，这其实完全是一笔良心债。
　　从这个角度出发，春日地产承诺将从自身做起，倾力打造沈阳质量最好的房子，虽然我们公司在沈阳还没有太大的名气，但我们敢担保所建造房子的工程质量是最好的，我们的别墅、洋房甚至连商铺都全部采用框架剪力墙结构，每平方米钢筋含量分别超过78公斤和57公斤以上，远远超过普通住宅的40公斤标准，而且配套都是优质进口实木和高档断桥铝门窗以及高级金德管件。目前，阳光国际花园已申报并冲刺中国建筑工程最高荣誉奖--鲁班奖，仅凭这一点我们就敢向沈阳所有的开发商叫板工程质量，甚至包括像全国知名品牌的万科、金地和中海等等，我们真心希望能有一场“真刀真枪”的质量比拼，真正的目标是希望以此带动沈阳地产界整体质量的全面提升，减少因压低建筑成本而带来的地产暴利。
　　采访结束时，秦总郑重地委托本报，阳光国际花园向沈阳各大楼盘发起建筑质量上的全面挑战，希望能有一场关于沈城房屋质量的“颠峰对决”。“北京体育奥运”虽然已落下帷幕，但沈城地产界的“质量奥运”已率先开赛，阳光国际花园将一马当先。
　　至此，我们已无法预料这会是怎样的一场“战争”，无论是刀光剑影抑或是笛声悠扬，我们相信即将看到的将是沈阳房地产市场的一次重新“洗牌”，而沉淀出来的必将是真正惠利于老百姓的更多、更好、更安全的房子。
　　在沈阳，一场关于商品房质量和利润的较量一触即发，让我们拭目以待。

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