房地产税费负担清单曝光:房产成本中行政性收费占房价20%

推进“税费”改革已成为明年我国财政体制改革的重要内容。
针对房地产越来越成为地方政府“避险天堂”和“第二财政”的状况，已有信号表明将进行改革，将规范土地出让金，让其产生的收益更多倾向用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业等。
我国房地产价格偏高的一个重要原因在于成本，而成本偏高的原因在于各种“硬性”税费的过高、过多。
一位来自江苏省财税部门的官员向本报记者表示，“改革房地产行业的各种税费，是最合理科学的，但却是最难的。”
倘若改革房地产领域税费政策，空间在哪里？本报辗转于江苏南京、扬州、宿迁等地区，初步求解房地产费税负担的情况和出路。
土地出让金之重
从1998年住房制度改革开始以来，房地产发展的主要数据可谓“突飞猛进。”
南京大学不动产研究中心主任高波教授向本报记者表示，从2000年-2007年，我国房地产投资额增长速度平均每年为20%-30%，销售面积以每年11%-45%的速度递增，销售额以16%-69%的速度增长，而全国房地产销售价格，2004年为17.8%，2007年为16.25%。
“这是惊人的，也是可怕的。” 高波强调，“年平均增长率超过居民可支配收入增长率，这是相当快的，更是危险的”。
房地产成为诸多城市的支柱产业，它的发展牵涉到50多个行业。其低迷状态必定让政府头疼--房地产贡献的税收占到地方政府税收的1/3。而在构成房价的成本当中，土地成本已越来越高，逐渐成为最大的一块。这体现在了“土地出让金”上。
以南京为例。2007年，南京市地块成交138块，总出让面积966.4万平方米，同比分别增长81.6%、70.3%。其出让土地总成交金额约331.39亿元。以此计算，2007年南京出让土地平均每平方米3219元。
2005-2007年，南京土地出让成本每平方米的价格平均涨幅为45.15%、39.89%，也就是土地成本以每年四成的速度增长。
1994年我国实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为了地方政府的“第二财政”。
南京今年计划推地850万平方米，其中商品住宅用地为700万平方米。但累计到目前，南京成交的用地面积约330万平方米，年底前还有400万平方米左右的住宅类用地计划。
而进入11月之后，南京市国土部门推出的土地大多以底价成交，并且举牌的开放商数量也大为减少。
在土地出让金形成如此规模的情况下，想降低已不太可能，但想突破也不太可能，南京市国土资源局的一位人士向本报表示“只有通过其他途径寻求突破”，也即是提高出让土地的“容积率”。
行政收费详细清单
2008年3月8日，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌与十名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，房地产开发商需要缴纳50余项的费用，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15%-20%。
“就我所知道的，各种规费缴得最全的一个房地产开发商，一共交了57项。”余先生透露。
本报记者就此拜访南京、扬州、宿迁等城市的房地产开发商，统计发现，按照区域经济发展水平的差异，虽收费额度多少略有不等，但房地产开发中所涉及的规费与收取部门几乎雷同。
在获得的一份扬州某房地产开发企业行政性缴费不完全统计表(具体见图表)显示，在用途不同的多个项目中，仅就房地产项目在“开发建设过程”中涉及到的行政性收费，就得向10个左右的部门上交近30个种类。扬州属江苏经济发展中等水平城市，其数据代表了江苏平均水准。
在各项收费中，按“建筑面积”收取的费用就达10多项，致使每平方米建筑面积所需负担的行政性收费合计超250元，若加上按“工程造价及定额”收取的费用，房地产成本中行政性收费的金额就达到400元以上，占房价的比重为20%左右。

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