国开行突进护驾 住房部望借力驰援保障房建设

中央下发200亿元保障房补助资金仅一周后，金融机构在部委层面的助推下火速跟进。
近日，国家开发银行（下称国开行）与住房和城乡建设部（下称住房部）就加强开发性金融合作达成一致意见。据中国房地产报获知的意见内容，国开行将对廉租房建设给予贷款支持，包括贷款利率按同期同档次贷款基准利率下浮10%执行等优惠政策，但注明“项目必须与当地政府签订回购协议”等担保条件。
“自2007年以来，国开行便一直对保障房建设给予很大的支持，目前是金融机构的主力军，其他银行暂时未有更大手笔的跟进。”一位住房部人士对记者说。据他透露，国开行下一步将结合中央投资和各地廉租房建设规划，选择贷款支持的具体项目，未来还将介入公共租赁住房的建设。
显然，在三年9000亿元投资的重担之下，保障房建设正在打破过去政府财政“一肩挑”的模式。上述人士对记者表示，在地方政府财政乏力、资金渠道尚在试点拓展的当前，银行信贷将挑起重担，并起到撬动社会资本的积极作用。
金融机构补位
据中国房地产报获悉，国开行与住房部达成的系列意见当中，包括一份《廉租房开发贷款管理操作细则》（下称《细则》），并已于近日下发至各地分行。国开行总行评审三局将作为该项业务的归口管理部门，负责重大项目的评审及指导各地分行的评审工作；而各地分行作为具体执行部门，负责辖区内的贷款申请以及合同谈判、签订和日常管理工作。
根据《细则》，国开行支持廉租房建设的贷款利率将按照央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行，贷款周期为5年，宽限期最长不超过3年。
此外，《细则》在“申请建设贷款应具备的条件”当中，规定新建廉租房贷款的资本金为20%，改建廉租房的资本金为30%。而根据2003年央行发布的“121号文件”，开发企业在申请银行贷款时，自有资金比例不得低于项目总投资的35%。
“这些宽松的条件将吸引更多的开发商进入廉租房建设领域。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对记者说。在他看来，国开行的突进护驾缓解了当前保障房建设资金的缺口，并能起到对其他金融机构的带动作用。
虽然2009年国家继续加大了中央补助资金额度，但是相对于3年9000亿元的投资规模，我国保障房建设仍然存在较大的资金缺口。按照规定，除去中央和省级政府的补助外，保障房建设均由“市县托底”，这在地方财政锐减的当前无疑更具压力。
对此，前述住房部人士表示，保障房建设必须摆脱对中央和地方财政的单纯依赖，相关部门正在打破常规以政府担保、银行贷款和利用公积金等机构资金来解决问题。“目前前者进展较快，而对公积金及社保基金的利用办法还在酝酿当中。”
政、企、银三方互保
事实上，为配合国家加大保障房的投资力度，央行与银监会在去年12月份便下发了关于廉租住房建设贷款的管理办法，但目前仅有国开行制定了相关细则，其他商业银行甚少介入这一领域。
“国开行仍属于政策性银行，此时跟进的行政推动力较大。对于商业银行而言，由于廉租房及经济租赁房以租为主，资金收回周期较长，利润上会受到一定的限制。”郭田勇说。但他亦表示，风险较低是保障房开发贷款的最大优势。
根据《细则》，国开行对借款人条件作了较为详细的规定，其中包括：廉租房项目必须已纳入政府的年度规划，并获得相关批准文件和许可文件可以进行实质性开发；必须与当地政府签订廉租房的回购协议等。
而在评审标准中亦要求，贷款人申请金额不得高于回购协议确定的回购价款，同时必须为担保贷款。
“这是一种政、企、银三方互保的开发模式，是一个有效解决保障房建设资金不足的思路。”前述住房部人士说。
事实上，这种模式此前已有初步尝试。 1月6日，中国冶金科工股份有限公司便与几大商业银行签署了总额350亿元的保障房信贷合作协议。地方政府出具一份保障房回购担保，企业便可在投入30%的自有资金后获得银行剩余资金的支持。
国开行相关责任人进一步解释，为保证贷款资金的安全，廉租房开发贷款实行封闭管理，资金进入专门账户投入建设后，国开行将按照工程进度和相关合同逐笔支付，并对资金的流入和流出进行监控管理。
《细则》同时规定，借款人应按期将回购资金存入专项账户偿还贷款。
“这直接规避了开发商挪用资金的风险，而且以地方政府的信用担保和项目资金的封闭运作，可以使公司的开发模式处于零风险状态，同时兼顾了银行利益。”郭田勇说。
一位非公有股份制商业银行相关负责人对记者表示，保障房信贷操作周期长且利润低，对于中小型股份制银行并没有吸引力，但不排除考虑风险搭配而“谨慎介入”。
一位建设银行相关负责人则认为，即便利率下浮10%，商业银行仍可获得4%左右的收益。“在目前银行流动性较为宽松，房地产市场又普遍低迷的情况下，如果有一套成熟的操作模式来保证风险，大型商业银行还是比较愿意介入，毕竟利润方面我们可以用规模弥补。”

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