09年12月北京楼市开盘项目预测

   这28个新开盘项目中有16个项目位于五环外区域，约占供应数的57%左右，四至五有8个项目开盘，三至四环之间有3个项目入市，二环内有1个项目开盘，而二至三环之间无项目入市。
成交方面，商品住宅销售各项成交数字各有不同程度的涨跌，截至到11月19日，北京楼市商品住宅共成交9366套，环比上涨62.35％。成交面积1096914平米，环比上涨59.27%。其中现房商品住宅销售套数1843套，销售面积275570平米，环比分别上涨100.33%、106.29%，总的期房商品住宅销售套数为7523套，环比上涨55.15％，销售面积821344平米，环比10月上涨47.96%，其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为7261套，环比上涨78.53％。销售面积800633平米，环比上涨61.15%。
协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出， 11月虽然说是销售的淡季，但受今年整体销售形势看好的影响，总体的新增供应量下滑的并不明显，只是小幅走低。从11月开盘项目可以看出五环外的项目仍是新增供应的主力，以120平米以下产品供应为主的项目共有15个占半数以上，说明低总价、小户型的房子仍是供应重点，而新增小户型房源主要分布于五环以外的通州区、房山区、大兴等区域或是50年产权的酒店式公寓等。11月新增供应量的价格持续走高，28个开盘项目中开盘均价在万元以下的只有5个，而开盘均价高于20000元/平米的项目却有10个其中有5个项目开盘均价已超30000元/平米，使得销售淡季的11月前两旬开盘均价环比上涨3.30%。
成交方面，王裕仁认为，纵观京城11月的走势一点都没有销售淡季的痕迹，各项数字环比走高。其实从近期新增供应量就可以看出，一经推出的新盘就纷纷成为日光项目，这说明楼市供应房源紧缺，而购房者的热情却非常的高涨。经常会出现开发商推出几百套房源却有几千名的购房者在抢购。加之年初楼市回暖热销使得一大部开发商的资金回流到位，一些开发商不在急于推盘入市，而将产品现房年底推出来提高价格，但因风险小即买即住特点，也使得一部分购房较为关注现房产品，促使11月前两旬的期房、现房的各项目成交走高没有一点现期是楼市淡季的表现。
12月供应量走低 老项目后期为主
据协成机构房地产经纪统计数据显示，12月份预计约有35个项目将陆续进入市场。从环线位置上来看，12月预计开盘的项目将近半数以上的项目位于5环以外区域，共计15个。如中国铁建.原香小镇、武夷花园(武夷城市左岸)、一品嘉园二期2、3号楼、顺义金宝城一期7号楼、恒盛波尔多小镇北区等项目；四至五环之间约有11个项目开盘，如上海建筑11号楼、青年工社、建邦枫景等；三至四环间有个3项目计划入市，包括藤花紫院、中堂(第七街区)酒店式公寓等；二至三环间约有4个项目开盘，中海紫御公馆3号楼、璞瑅A区；二环内有1个项目入市，中信城。
从区域上来看，12月京城楼市门头沟区、昌平区、怀柔区、延庆区、东城区暂无供应量外，其他区域均有供应计划，北部、西部供应量偏低，而东部与南部区域供应量占据下月预计开盘项目的主体。丰台区将列下月供应量第一的位置，共有7个项目计划入市；朝阳区以6个入市项目列第二；大兴区有5个项目计划开盘；海淀区、通州区各有4个项目计划开盘；顺义区有3个项目开盘；宣武区有2个项目计划入市；崇文区、房山区、石景山区和西城区各只有1个项目开盘。
协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁认为，，12月份的市场供应将会少于去年同期水平，因现期的开发商已无08年时所经历资金回款那么大的压力，所以不会太急于推盘入市。加之现今政策走向也不太明朗化，所以众多的开发商都会把开盘时间推至年后，形成了12月总体新增供应量的走低。不过也会有少数开发商选择重点推出地理位置较有优势、产品品质较高的项目入市，以期赢得高端客户，取得较好的销售成绩。12月市场供应的特征是南部新增供应多于北部，东部新增供应大于西部，大多数市场供应集中在东部南部地区，因为近期推出的南城开发计划，使得南城再一次成为众多购房者关注的热点区域，下月以丰台区为首的城南区域将会有较多放量，城南计划的实施将大力带动城南各区域的配套上升和物业的升值，所以此类的放量值得购房人予以关注。
普通住宅占据供应主体 小户型供应量走势平稳
12月即将开盘的35个项目中以普通住宅类产品为主的项目共有22个，占比将近7成，并有多数项目位于四至六环之间的区域，如诗景长安二期、武夷花园(武夷城市左岸)、顺义金宝城一期7号楼等；公寓类项目10个其中，多位于五环以内，如青年工社、大悦公寓、西区国际酒店式公寓等项目；别墅类产品有3个，12月入市的产品类型以叠拼和联排为主，如果岭假日二期、尚东庭等，分别位于大兴别墅区、通州别墅区、海淀别墅等区域内，因12月入市量以普通住宅为主，预计12月市场整体价格仍会有小幅波动。
协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出，从12月开盘的项目可以看出新增供应量由普通住宅项目占据主体，但其中不少项目的是10月和11月开盘走热楼盘加推产品，如中国铁建.原香小镇、诗景长安二期、一品嘉园二期2、3号楼等项目。开盘项目中不乏有所处地理位置较为优越的产品，如中信城、璞瑅1、2号楼、中海紫御公馆3号楼等，所以这些热销项目或地段有优势的项目依然会在高价销售，其打折促销的力度相对较小，12月整体市场价格将会因房源紧缺的拉动下走高。
09年的楼市价格的高位已大超出了购房者的承受力，在高价位下，京城小户型产品销售一直看好，12月的入市产品，小户型项目的入市量走势平稳，35个项目中不乏以85-120平米精致型二、三居项目为主力产品入市，并有loft房源买一层送一层产品入市。其中不少小户型产品是以公寓类立项位于四环以里的区域内。因现今多数项目多位远郊区域，虽然项目自身的性价比相对较低，但与大多数购房者的需求还存大着较大的差异，而公寓类高档住宅项目由于资源逐渐稀缺，地理位置较为优越，迎合了京城一批收入相对较高的购房者的消费需求，在市场进入销售淡季的情况下，高端产品出现集中放量，也说明此类产品还是具有一定的市场潜力。

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