烂尾楼之行业会诊 开发商、建筑师、律师"说"

　　开发商、建筑师、律师“说”
　　开发商说：
　　　　“烂尾楼”历史及投资价值分析
　　　　北发投总裁 杜猛
　　现在不少投资者对“烂尾楼”感兴趣，原因无非在以下几点：可以避开项目立项、土地出让与拆迁过程，周期较短，同时规避可能因拆迁而产生的法律风险；目前的烂尾楼项目开发时间多在3-10年之间，这些项目最初开发时地价比现在要低得多；加之长期搁置，出售方的心理预期往往不会很高，投资商可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径；另外，通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要全程营销策划合档到位，投资烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。 　　一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率可能高达150%至200%。接手烂尾楼我最看重的是项目是否能够快速运作，如果账务问题非常复杂，要不停地诉讼审核，那么肯定不会考虑。
　　但理性地看，“烂尾楼”毕竟是“烫手的山芋”。之所以一烂数年，一定有它的风险之处。因而，接手这些楼盘时，务必小心翼翼注意其中每一个环节。首先，这些楼盘往往债权债务关系相当庞杂，有隐有现，大多暗藏玄机，官司缠身。如果处理得不好，投资烂尾楼不但谈不上高回报，反而还可能给自己带来一连串的麻烦，最终又烂在自己手中；其次，要严格考察烂尾楼质量问题。烂尾楼往往烂尾时日不短，个别甚至达到10年之久。日晒雨淋、风吹雷打，会对这些建筑造成多大的影响，一定要有专家们的评估，否则日后会为此付出代价；再次，既为烂尾楼，面对市场后销售必然会被打上烙印，如何在购买者心目中消除负面印象，如何通过重新包装定位，又如何给消费者以利益补偿，都要事先有预案在胸。四是，要与当地主管当局沟通好，在政策层面上当地政府应当有比较好的支持，特别是在日后运营中保障畅通无阻。
　　建筑师说：
　　　　“烂尾楼”成本核算
　　　　中国中元国际工程公司总建筑师 冯腾飞
　　二、“烂尾楼”长期搁置会导致外墙材料的风化腐蚀，钢筋的透蚀破坏，影响整体结构的稳定性，同时由于其形象的不完整，有的工程处于脚手架未拆，围网破烂不堪的状态，非常影响城市形象。
　　三、接手“烂尾楼”，一般会遇到以下问题：
　　1、结构检测加固问题
　　由于受雨、雪、气温等的影响，结构长期处于“暴露状态”下的材料都会受到腐蚀，极有可能影响其结构稳定性，所以接手“烂尾楼”一般要对现有结构进行检测，如果需要，必须先进行加固改造，然后才能继续施工。
　　2、功能改变带来的结构设计调整
　　由于市场的需求变化，接手“烂尾楼”的业主往往会对原有设计的使用功能进行改变，由于不同的使用功能的房间荷载会有不同，所以原设计的结构计算需要进行复算。另外，结构设计规范总是在不断进行更新，接手“烂尾楼”时的结构设计规范往往是经修改更新过的新版规范，原结构设计已经不能满足新规范的要求，所以要对结构设计进行调整。
　　3、功能改变带来的机电设计调整
　　4、建筑形象的更新
　　“烂尾楼”重新开工时，已时过“境”迁。时代的改变、规划设计条件的变更、各专业的设计修改、功能的调整会对建筑形象有新的要求。除了要重新得到规划管理部门的批准之外，已施工部分的现状会新形象的构造要求产生制约，结合新的构造要求调整已施工部分的构造做法也是比较复杂的问题。
　　5、对周围建筑的影响
　　由于“烂尾楼”处于长期搁置状态，如果周围的建筑相继完工并投入使用，“烂尾楼”重新开工时还会遇到与周围建筑的关系问题。比如，“烂尾楼”在设计和施工时，其周围当时可能还没有项目立项，随着“烂尾楼”的搁置和规划条件的改变，其周围可能完工并投入使用了居住建筑，这样，会产生“烂尾楼”对周围建筑的遮挡问题，尤其是接手“烂尾楼”的业主还想增加建筑高度时，这样情况就更加严重。
　　四、“烂尾楼”是不正常经济行为的产物，它的产生不但使资金流失、浪费资源，也影响城市的整体面貌。所以尽快收拾“烂尾楼”是一个城市对政府的要求，必须引起政府的高度重视。
　　律师说：
　　　　“除了市场风险以外，还应注意防范协议介入的合同风险、分拆拍卖的产权风险及自身的现金流风险”。
　　天津律师协会房地产法委员会 李东光律师
　　烂尾楼形成的原因非常复杂，大体分为两种情况：一种是开发过程中资金出现问题，无法继续进行；一种是合资项目，比如一方出土地，一方出资金，在开发过程中出现内部纠纷无法继续进行。但是这样复杂的资金问题就会涉及到相关的很多法律关系。
　　建议投资方在有接受意向后，聘请专业律师从前期开始介入，做到全面的规划，规避以后复杂的纠纷问题。律师自身要做好“尽职调查”，一定要考虑全面，不可缺少的要件包括：
　　不动产产权，债权债务；交易模式：注资、股权转让、土地转让、项目转让等多种形式；分红如何调配控制；税务问题。
　　主要防范一下风险：第一，协议介入的合同风险。股权获得方式可分为拍卖介入和协议介入两种。其中，协议介入的合同风险很高，可能使投入的钱款变成合同债权，进退两难。第二，分拆拍卖的产权风险。拍卖介入可分为整体拍卖介入、分拆拍卖介入。分拆拍卖介入的产权风险较高。因为投资者竞买成功后，对于项目复工及其进度难以掌控，产权风险增加，竞买前需综合评价整个项目的复工风险和项目法人的履约能力风险。第三，自身的现金流风险。不动产项目的投资，尤其整体项目的受让，应量力而行。在国家的经济转型期，市场存在很多的不确定性。无论项目空间有多大，必须保持稳定的现金流，才可以防范由于市场变化所带来的环境风险。
　　链接：
　　烂尾楼指项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，但由于开发商后续资金不继或法律诉讼等其它原因而不能继续进行建设的房地产项目，包括已经建成但由于水电交通等配套设施不齐全的房地产项目。
　　因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
　　烂尾楼的危害. 由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金， 包括大量借贷资金!也有开发楼盘一旦销售不好，成为烂尾楼！只要是不能正常进入销售环节的楼盘都可以叫作烂尾楼。

    注明：本文系转载网络资源，如有侵犯版权问题请和管理员联系删除！

  标题:烂尾楼之行业会诊 开发商、建筑师、律师"说"  地址:http://www.jianlihr.com/news/hangye/155023.html