国11条揭露房地产市场五宗最 政策实施效果待察

资金实力雄厚的投资型买家给了开发商足够的底气
    龙飞
    据中国经营报报道，2010年1月，中国房地产懵懂间仿佛又走到了十字路口。
    近日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)， 该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施。这被国人称为“国十一条”。
    “国十一条”文件为2010年房地产市场定下了基调。中央明确了2010年房地产调控的主要任务：遏制房价过快上涨。
    但这一场 “雷暴”，效力几何，是否能上通下达，各方都暗含期待。
    地方政府“打擂”
    “我现在反而踏实了。”这是“国十一条”出台后第二天，一位开发商的私下表态。因为综观全文，这次高规格出台的调控措施并无太多新意。基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。
    “如果说有什么新鲜的，就是所有措施都在收紧。”上述开发商表示，“与以往不同，这次措施出台没有提及改善性需求，而是直接以家庭为单位认定第二套房。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也有类似观点，杨认为这一转变意味着所有二套及以上住房都严格化，借款人、配偶及未成年子女购房都纳入二套房的统计范畴。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，也许都将不再享受贷款优惠。
    “但这些措施都需要地方执行，这就有了很多的辗转空间。”有开发商曾表示。其实就在中央大刀阔斧调控的同时，地方政府的态度就是表情各异。
    就在“国十一条”公布的同一天，杭州市也推出了29条房地产新政，其中规定“不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴”。如果说这条措施只是态度问题，那其另一条，规定“一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，享受首套住房贷款的相关优惠政策”，这就有与“国十一条”有关“二套房以家庭为单位认定”打对台之嫌。其实不仅仅杭州，南京、舟山、长沙都出台了购房补贴的措施。浙江舟山对以家庭为单位在当地仅有一套住房的改善型购房者，个人所得税全额或差额退还。

   阻截投资性住房
    而1月13日的六部委齐聚的新闻发布会，就是要再次向各方说明“执行”的决心。有国土部门的官员向记者表示，“此次的高调新闻发布会，就是要遏制一下地方出台“补贴细则”的苗头。”就如SOHO中国董事长潘石屹所说的，“国十一条”最重要的其实是最后一条，要落实地方各级人民政府的责任。
    在此次新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥详解了政策出台的背景：“2009年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付问题更加突出，社会反响强烈。”
    投资型购房其实是让政府最为头疼的一个因素，由于受金融危机的影响，大量的实业资金开始退出原来的投资领域，而2009年房价的上涨让这些资金看到了利润率更高的投资机会，于是乎大量的投资性购房涌现。
    就以外向型经济最为发达的珠三角为例，由于出口受阻，这些原本投资实业的“生意人”纷纷把资金放入广州、
深圳的房地产市场。DTZ戴德梁行数据显示，2009年广州购房者中有70%的比例是“生意人”，其购房目的并不是迫切性购房需求，当中极大部分都是投资性需求。DTZ戴德梁行的数据源于在售一手楼盘的“项目登记册”。
    “更让国家头疼的是房地产行业超高的投资利润，让进入房地产投资领域的实业资金乐此不疲，如果这些资金继续在此行业中活动，对于实业经济的恢复绝对是一场灾难。”亚银投资的首席分析师李大伟认为。
    本报在2009年5月曾报道过一位投资房地产的生意人，这位名为陈森的原家具厂老板，2009年3月将银行贷予扩展生产线的资金投入广州楼市，仅仅两个月后他就赚了20%。当时陈森还一直向记者表示，他并不打算专职炒楼。但到了2009年年底，记者回访后发现，他前前后后在广州、深圳已经买了十几套房子。对于已经有所恢复的家具业似乎也已经兴趣不大。

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