规划调整咋成了天价地王的救命稻草

地王“晒太阳”、中标地块屡屡调整规划与房价飞涨之间有何联系？
本报记者   杨纯红
　　      “尽管相关部门强调将在建筑规模不变的前提下调整北京市广渠路15号地规划，但地块规划调整本身对当时参加竞拍的其他10家开发商是不公平的。”某房地产开发商对正在公示的《广渠路15号项目规划调整方案》提出了反对意见。
　　　      2009年6月，广渠路15号地被中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的高价竞得。半年过去了，广渠路15号地一直没有开工动向，《广渠路15号项目规划调整方案》却出现在北京市规划委员会的网站上。这份调整方案在社会上引起了很大争议。记者在对广渠路15号地进行调查时发现，地块中标后申请规划调整与地块闲置之间有着千丝万缕的联系。
广渠路15号地规划调整惹争议
　　      记者在北京市规划委员会网站上看到，中化方兴投资管理有限公司向北京市规划委提交的控规调整申请包括如下内容：一是在建筑规模不变的前提下将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，将A4-10地块的建筑控制高度由80米调整为100米；二是在用地面积不变的前提下调换A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置。
　      　“调整建筑高度就是增加楼房的层数，也就是增加可以多卖钱的楼层，这是变相增加售楼面积。”一位网友说。
　　      据了解，在该地块的原始规划上，建筑控制高度为60米～80米，规划用地性质为居住、体育和住宅混合公建用地，地上建筑控制规模为280118平方米，综合容积率为2.25。
　　   “虽然中化方兴投资管理有限公司强调建筑规模不变，但地块上的建筑将从“矮胖”变成“修长”。如果我们在参加土地竞拍时看到的是现在公示的这份规划，就会在竞拍现场出高价，最后拿到地块的就不一定就是方兴地产了。”一位曾参加广渠路15号地现场竞拍的开发商表示。
　　      有业内人士指出，以前就存在开发商拿到土地后想方设法调整地块规划的现象，这也是目前很多地块能拍出天价的原因之一。
闲置地块多与规划调整有关
　　      日前，国土资源部公布了《国土资源部挂牌督办房地产开发闲置土地情况表》。在表上所列的18个闲置地块中，目前仅北京市朝阳区工体北路南侧地块已开工。从处理情况看，仅北京市对4个地块下发了处理通知书，其余14个地块仍未得到处理。据了解，18个地块中有相当一部分曾是天价地王。
　　      记者在《国土资源部挂牌督办房地产开发闲置土地情况表》上发现，在被曝光的18块地中有8个地块的开发商曾申请调整地块规划，如上海金农置业发展有限公司名下的龙轩路以南、海芙路以西、松卫南路以东、龙翔路以北地块闲置原因是“规划调整”；北京启夏房地产开发有限公司名下的北京市朝阳区工体北路南侧地块的闲置原因是“企业未按约定开工，申请调整规划后获批准”；湖南丰泰投资有限公司名下的长沙市观沙岭街道岳华村地块、长沙宇润实业有限公司名下的长沙市坪塘镇连山村地块等4个地块的闲置原因是“受政府规划调整影响”。还有2个地块的闲置原因是“正在办理规划审批手续”。
　　      “在拿到地块后再申请地块规划调整，对其他竞争者不公平，也会助长房地产开发商以天价拿地的野心。”有专家表示。
规划调整牵涉经济利益
　　      “据说，在上海，囤了5年的地块能涨价10倍。部分房地产开发商申请规划调整导致土地闲置并不可信。闲置地块牵涉经济利益。”一位网友认为。
      据业内人士透露，过去土地拍卖不必立即付款，付款期限从数月到数年不等，主要由房地产市场价格变化情况、拍地企业与当地政府的关系决定。往往是拿地后闲置，等着地块升值。如果市场变化不尽如人意，开发商则通过调整规划、提高容积率的方式解决，或是政府调整规划，将地块用途改为公共用地或其他用地。这样政府相关部门并未违约，开发商也能顺利退地。
　　      “调整规划本是很严肃的事。然而，在一些地方，经常出现地块规划被调整的现象。从某种意义上讲，对规划进行调整就是对社会资源进行再次分配。政府相关部门应该加大对土地使用的监督力度，严格执行事先确定的规划，防止出现投机或炒地行为。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明认为。
　　      记者获悉，国土资源部挂牌督办18个闲置地块是打击囤地行动的第一步。近日，国土资源部不仅要求各地在网上公布地块使用情况，而且与证监会联手清查了部分申请IPO（首次公开募股）的房地产企业的涉嫌违规用地项目。
编后语：
         土地规划应该非常谨慎，规划调整应该非常严肃。然而，在一些地方，地块规划就是橡皮泥，容积率就是橡皮筋，可以随着开发商的意愿变来变去。地块上的建筑在竞拍前是“矮胖”的，中标后就可以变成“修长”的。一个地块在竞拍前姓“商”，中标后如果卖不出去就可以申请姓“公”。从表面上看，是地王推高了地价，地价推高了房价。深究起来，是随意批准的规划调整养肥了地王。总之，如果土地规划的严肃性无法保证，土地市场和房地产市场的公平就无法保证。

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